Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht – dürfen Vermieter sie umlegen?

Wer ein Mehrfamilienhaus vermietet, braucht sie praktisch immer: die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Sie schützt Eigentümer, wenn Dritte auf dem Grundstück zu Schaden kommen – der klassische Sturz auf dem ungestreuten Gehweg ist das Lehrbuchbeispiel. Die gute Nachricht für Vermieter: Die Prämie gehört zu den umlagefähigen Betriebskosten. Die Bedingungen dafür werden in der Praxis aber erstaunlich oft verfehlt.

Die Rechtsgrundlage: §2 Nr. 13 BetrKV

Die Betriebskostenverordnung zählt abschließend auf, welche Kosten Vermieter auf Mieter umlegen dürfen. Unter §2 Nr. 13 BetrKV fallen ausdrücklich die „Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung" – dazu gehören insbesondere:

• die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht,
• die Wohngebäudeversicherung (inklusive Elementarbausteinen),
• die Öltankhaftpflicht und die Glasversicherung, sofern vorhanden.

Nicht umlagefähig sind dagegen Versicherungen, die primär das Vermieterinteresse jenseits des Objekts schützen – etwa eine Mietausfallversicherung oder eine Rechtsschutzversicherung des Eigentümers.

Drei Bedingungen müssen erfüllt sein

1. Vereinbarung im Mietvertrag. Ohne vertragliche Grundlage keine Umlage. In der Praxis genügt die Formulierung, dass „die Betriebskosten gemäß Betriebskostenverordnung" vom Mieter getragen werden – dann sind alle Positionen des Katalogs erfasst. Fehlt jede Regelung, bleibt die Prämie Vermietersache.
2. Nur tatsächliche Kosten. Umgelegt wird die reale Versicherungsprämie – ohne Verwaltungszuschläge, ohne Aufschlag, ohne „Sicherheitsreserve". Der Posten muss in der Betriebskostenabrechnung nachvollziehbar ausgewiesen sein; Mieter dürfen Belege einsehen.
3. Korrekter Verteilerschlüssel. Üblich ist die Verteilung nach Wohnfläche; ein anderer Schlüssel gilt nur, wenn er vereinbart wurde. Bei gemischt genutzten Objekten (Gewerbe + Wohnen) muss ggf. ein Vorwegabzug erfolgen, wenn das Gewerbe die Kosten spürbar erhöht.

Das Wirtschaftlichkeitsgebot: fair bleiben lohnt sich

Vermieter dürfen nicht beliebig teure Policen einkaufen und die Rechnung weiterreichen. Es gilt das Wirtschaftlichkeitsgebot (§556 Abs. 3 BGB): Die Kosten müssen in einem angemessenen Verhältnis zum Marktniveau stehen. Deutlich überteuerte Verträge können Mieter beanstanden – und im Streitfall wird gekürzt. Ein regelmäßiger Marktvergleich schützt also beide Seiten: Mieter vor überhöhten Nebenkosten, Vermieter vor Auseinandersetzungen um die Abrechnung.

Häufige Fehler in der Praxis

• Pauschale Sammelposten wie „Versicherungen" ohne Aufschlüsselung – formell angreifbar.
• Vermischung umlagefähiger und nicht umlagefähiger Policen in einem Posten.
• Veraltete Verträge, die seit Jahren nicht ausgeschrieben wurden und über Marktniveau liegen.
• Fehlender Vorwegabzug bei Gewerbeeinheiten mit erhöhtem Risiko.

Fazit

Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht ist umlagefähig – wenn der Mietvertrag die Betriebskostenumlage vorsieht, nur die tatsächliche Prämie abgerechnet wird und der Verteilerschlüssel stimmt. Wirtschaftlich sinnvoll ist die Police für Vermieter ohnehin: Personenschäden nach einem Glatteisunfall können sechsstellig werden.

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